QUE EL SUEÑO DE UNA CASA PROPIA NO SE CONVIERTA EN PESADILLA

Muchos no entienden sus derechos al pedir un préstamo para comprar una vivienda, y peor aún, caen en las “trampas” que ponen en el camino muchos prestamistas, entre ellos bancos reconocidos.

“Muchos prestamistas han encontrado la manera de aprovecharse de quienes piden préstamos para comprar casa. Para eso utilizan varios trucos o trampas que es importante conocer y evitar”, dice a VIDA NUEVA Susan Murphy, abogada especializada en asuntos de bienes raíces en la oficina legal Advocate Legal, en Los Ángeles, y cuya práctica se enfoca en litigaciones contra prestamistas inescrupulosos.

“He visto muchas minorías, especialmente mujeres, aceptando préstamos de intereses altísimos, pensando que es lo único que existe, pero hay que pelear por un buen préstamo, con intereses fijos y buenos términos”, puntualiza Murphy.

PRIMERA ‘TRAMPA’: PAGO GLOBAL

De acuerdo a la abogada Murphy, una de las principales “trampas” que puede enfrentar un comprador de casa es el llamado “balloon payment” (pago global). Para explicar de qué se trata y por qué hay que estar muy atento a esto, la experta cita el caso de una de sus clientes. “Ella hizo una modificación de su préstamo hipotecario y estaba pagando por esta modificación, hasta que después de 10 meses, un conocido banco le envió una carta diciéndole: ‘Ah, por cierto, tiene un balloon payment de 90 mil dólares’. Ella apenas podía pagar la modificación del préstamo y menos aún a un abogado, así que quedó desprotegida con una deuda de 90 mil dólares aparte de lo que debía. No había nada que pudiera hacer porque esto es legal, y pasa a menudo cuando simplemente se cambian los términos del préstamo de modificación”, explica Murphy.

Como consecuencia de la fluctuación del mercado inmobiliario se crearon las modificaciones a los préstamos. Hay dos factores que intervienen en dicha modificación: la reducción de intereses y/o la del capital principal. Es decir, se solicita un préstamo de modificación cuando existe el riesgo de no poder cumplir con los pagos.

“El problema principal radica en que uno está protegido solamente si es la primera vez que pide una modificación del préstamo. La ley no ampara a quienes piden una segunda modificación”, dice la abogada, y esto se convierte en una oportunidad para que prestamistas inescrupulosos se aprovechan del prestatario.

SEGUNDA ‘TRAMPA’: FORZAR A UN JUICIO HIPOTECARIO

En otro caso de artimaña de un prestamista, la abogada cita la lamentable situación de un hombre cuya esposa falleció. El viudo siguió pagando puntualmente la hipoteca (mortgage) que estaba sólo a nombre de la fallecida. El valor del préstamo era de 125 mil dólares y la propiedad valía 400 mil. En cierto momento el banco dejó de aceptar los pagos argumentando que el viudo no estaba incluido en el contrato del préstamo. “Este comportamiento del banco es ilegal porque está considerando al crédito como una especie de pagaré (note), el cual tiene que pagarse en su totalidad o se pierde la casa. En este caso no le aceptaron el pago por varios meses, y luego le mandaron una solicitud por una modificación, para -según le dijeron- poder incluirlo en el préstamo. A este punto el préstamo original estaba tan retrasado en los pagos que este señor se vio forzado a irse a ‘foreclosure’ (juicio hipotecario). Pero hay leyes que protegen al cónyuge en caso de quedar viudo/a con una deuda”, puntualiza la abogada.

TERCERA ‘TRAMPA’: PERIODO DE PRUEBA

Otro caso que es muy frecuente, de acuerdo con la abogada Murphy, es que algunos prestamistas ofrecen un “periodo de prueba” de tres pagos mensuales, y después prometen dar una modificación permanente del crédito. Pero para cuando la persona efectuó el primero o segundo pago, el prestamista transfiere el préstamo a otra compañía, y “se lava las manos”. Y a partir de ahí empieza a rechazarle los pagos porque supuestamente el caso quedó a cargo de otra compañía. Entonces el prestatario queda como que ha fallado en el cumplimiento de sus obligaciones de pagar el préstamo. Se estropea ese “periodo de prueba” que tenía, y le rechazan la modificación permanente de su crédito.

“La razón por lo que los prestamistas hacen esto es para aprovecharse de la gente que no tiene los medios financieros para pelear el caso en la corte. Muy pocos pueden pagar a un abogado que le ayude a hacer valer sus derechos como consumidor. Claro que estos prestamistas ofrecen líneas gratuitas 1-800 para supuestamente ayudar al afectado, pero la realidad es otra”, dice Murphy.

CUARTA ‘TRAMPA’: PROVOCAR EL INCUMPLIMIENTO DE LOS PAGOS

Otra situación crítica es que algunos prestamistas dicen que para implementar una modificación del préstamo, el prestatario tiene que haber caído en “default” (falta de cumplimiento de los pagos).

“Muchos prestamistas fingen decirlo como si fuera un ‘secreto’ que no le permiten divulgar, pero de todos modos aconsejan al prestatario a que no cumpla con sus pagos para así poder ayudarle. Esto no tiene sentido, ya que no existe ninguna modificación de préstamo que legalmente requiera que uno esté en ‘default’. Lo que la ley dice es que tiene que estar en “imminent default” (riesgo de caer en una falta por incumplimiento)”. Y la entrevistada añade: “Lo que sucede es que cuando una persona entra en ‘default’ empiezan a surgir penalidades y cargos adicionales que sólo benefician al prestamista. Y si esto no conduce a un ‘foreclosure’, de todos modos los prestamistas terminan ganando mucho dinero con esos cargos que agregan”, afirma Murphy.

La realidad es que no se necesita estar en “default” para solicitar una modificación en su préstamo.

QUINTA ‘TRAMPA’: DEJAR PASAR EL TIEMPO

Otros de los trucos comunes es que algunos prestamistas extienden lo más que pueden la aprobación de la modificación del préstamo; a veces puede durar hasta dos años. “A medida que uno espera esa aprobación sin realizar pagos, la deuda se hace tan grande que es prácticamente imposible hacer luego una refinanciación”, asegura la abogada.

“Por lo general, los latinos tienen tendencia a ser muy cumplidores con los pagos, pero pueden llegar a ser muy vulnerables a estas ‘trampas’ de ciertos prestamistas porque desconocen sus derechos y a veces se confían mucho. Muchos me llaman diciendo que no entienden por qué el banco les mintió. ‘Es mi banco, por qué me miente a mí’, me dicen. Pero la realidad es que muchos de los bancos buscan su propio beneficio, hacer su negocio, y beneficiarse con estos ‘trucos’”, dice Murphy y agrega que “la mayoría de las veces confiamos mucho en la persona que está al otro lado del teléfono, cuando en realidad deberíamos tener más desconfianza. Hay varios lugares no lucrativos que a menudo proveen información más confiable personalmente”.

Si bien la oficina Advocate Legal de la abogada Murphy es privada, los sábados ofrece consultas gratuitas. VN

RECOMENDACIONES DE GRAN UTILIDAD

La abogada Susan Murphy, especializada en asuntos de bienes raíces, brinda los siguientes consejos:

• SI ACUDE A UN ABOGADO HAGA MUCHAS PREGUNTAS; no se conforme con la primera respuesta que le ofrezcan. Saque la mayor información posible sobre su caso.

• MUCHAS OFICINAS LEGALES NO LE PERMITEN HABLAR DIRECTAMENTE CON UN ABOGADO, pero insista. Busque a un abogado dispuesto a ofrecerle al menos 15 minutos de su tiempo para explicarle su caso.

• NUNCA SIGA EL CONSEJO DE UNA PERSONA DESCONOCIDA del otro lado del teléfono. Hágase esta pregunta: quién es esa persona que le está hablando por teléfono; a quien representa, y cuál es su motivación. Realmente en muchos casos no está ahí para ayudarle. Incluso funcionarios de varias instituciones bancarias ganan bonos extras en su sueldo basados en la cantidad de ‘foreclosures’ que generan.

• OBTENGA INFORMACIÓN, LEA, PREGUNTE. La forma más importante de no convertirse en una víctima es educarse, y entender la diferencia que existe entre los diversos préstamos hipotecarios y su funcionamiento.

• NO ES EL PRESTAMISTA EN QUIEN TIENE QUE FIJARSE, sino en el préstamo, y la manera en que pide prestado. Lo más importante es confirmar que su préstamo tiene un interés fijo (fix interest rate) y no un préstamo de interés variable (subprime loan).

• LA MEJOR MANERA DE PEDIR DINERO PRESTADO es teniendo suficiente ‘equity’ (ganancia) en su propiedad.

• NUNCA PIDA PRESTADO POR EL PRECIO COMPLETO de lo que vale la vivienda.

• NO OBTENGA UN ‘RISKY LOAN’ (PRÉSTAMO RIESGOSO); así son considerados los llamados ‘subprime loans’. Ciertos prestamistas venden préstamos de alto riesgo, estando seguros de que los prestatarios no van a poder pagarlos porque no ganan lo suficiente. En los primeros cinco años de estos ‘subprime loans’ los pagos son más bajos pero no cubren ninguna porción del capital principal. Después de este tiempo el pago aumenta, y hace que la mayoría que pidió el préstamo no pueda pagarlo. Otro ‘risky loan’ es el pago de interés solamente por siete años, y después de este tiempo el pago sube; es lo que se llama un ‘balloon payment’. En la mayoría de los casos el balloon payment tiene que ser refinanciado por un alto valor y adicionarlo nuevamente en el mortgage; es como si tuviera que pagar la casa dos veces.

• SI TRATA DE REFINANCIAR UN ‘BALLOON PAYMENT’, es mejor que al momento de la refinanciación tenga un muy buen crédito; que la casa tenga ‘equity’ y que no se haya atrasado en los pagos. De otra manera no podrá refinanciarlo y tendrá que pagarlo entero o le quitan la casa.

• NUNCA AGARRE PRÉSTAMOS EN EL CUAL EL PAGO INCLUYA NADA MÁS QUE EL INTERÉS, con la excusa de que después de un tiempo va a poder refinanciar la propiedad. El mercado inmobiliario es muy impredecible, por lo tanto aceptar un préstamo con solamente pagos de interés, es como si usted estuviera pagando alquiler al prestamista, en lugar de estar pagando su propia casa. Al sólo pagar intereses, el capital principal nunca baja.

• NO ES TANTO LA CULPA DEL PRESTAMISTA, SINO DE QUIEN ACEPTA UN PRÉSTAMO sin estar completamente informado, creyendo que sólo tiene una opción, cuando en realidad hay muchos tipos de préstamos.

A TENER EN CUENTA

• PAGUE A TIEMPO SUS TARJETAS DE CRÉDITO.

• Ahorre dinero antes de invertir en una propiedad.

• BALANCEE SUS GASTOS antes de embarcarse en un préstamo.

• DENTRO DE LO POSIBLE TRATE DE QUE UN ABOGADO REVISE LAS CONDICIONES del préstamo antes de aceptarlo. Lo que le va a costar un par de horas de este servicio, le podría ahorrar mucho dinero a lo largo del préstamo. Entre otras cosas, puede llegar a perder todo el depósito si no tiene un préstamo apropiado.

• ASESÓRESE BIEN PARA EVITAR UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. De qué sirve vivir gratis en una casa por dos años mientras procesan el ‘foreclosure’, si luego pierde todo el depósito, su crédito queda arruinado y no puede volver a comprar otra propiedad.